Inspeção de Procedência Predial

Engenharia

Avaliar as manifestações patológicas da edificação, pertinentes ás falhas de operação, uso e manutenção e separar das anomalias endógenas, utilizando basicamente dos conceitos e diretrizes da Inspeção Predial.

índice

  1. 1. RESUMO
  2. 2. INTRODUÇÃO
    1. 2.1 Considerações Iniciais
    2. 2.2 Objetivos
      1. 2.2.1 Objetivo Geral
      2. 2.2.2 Objetivo Específico
    3. 2.3 Metodologia
      1. 2.3.1 Justificativa
  3. 3. DEFINIÇÃO DO TEMA
  4. 4. IMPORTÂNCIA DO TEMA
    1. 4.1 Histórico
  5. 5. ORIGEM E BASE DO TRABALHO
    1. 5.1 Inspeção Predial
      1. 5.1.1 ABNT CE-02 140.02 - Diretrizes, Conceitos, Terminologia, Critérios e Procedimento – principais itens
      2. 5.1.2 Objetivo
      3. 5.1.3 Escopo e Abrangência
      4. 5.1.4 Referências Normativas
      5. 5.1.5 Termos e Definições
      6. 5.1.6 Avaliação de Desempenho
      7. 5.1.7 Estado Aparente de Desempenho (ou de Conservação)
      8. 5.1.8 Falha (de Uso, Operação ou Manutenção)
      9. 5.1.9 Inspeção Predial
      10. 5.1.10 Inspeção Predial Especializada
      11. 5.1.11 Patamares de Prioridades
      12. 5.1.12 Requisitos de Desempenho
      13. 5.1.13 Requisitos do Usuário
      14. 5.1.14 Vida Útil (VU)
      15. 5.1.15 Vida Útil De Projeto (VUP)
      16. 5.1.16 Vistoria
      17. 5.1.17 Atribuições Profissionais - em análise pela ABNT
      18. 5.1.18 Procedimento de Inspeção Predial
      19. 5.1.19 Abrangência da Análise
      20. 5.1.20 Etapas da Metodologia da Inspeção Predial
      21. 5.1.21 Objetivos
      22. 5.1.22 Levantamento de dados e documentação
      23. 5.1.23 Análise dos dados e documentação solicitados e disponibilizados
      24. 5.1.24 Anamnese para a identificação de características construtivas da edificação, tais como: idade, histórico de manutenção, intervenções, reformas e alterações de uso ocorridas
      25. 5.1.25 Vistorias da edificação de forma sistêmica, considerada a complexidade das instalações existentes
      26. 5.1.26 As vistorias deverão considerar:
      27. 5.1.27 As características construtivas;
      28. 5.1.28 A idade das instalações e da construção e a vida útil prevista;
      29. 5.1.29 A exposição ambiental da edificação;
      30. 5.1.30 Os agentes (e processos) de degradação (atuantes);
      31. 5.1.31 O desempenho especificado, para edifícios projetados e construídos em atendimento à NBR 15575 (ABNT, 2013).
      32. 5.1.32 Recomendação das ações necessárias a restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos da edificação afetados por falhas de uso operação ou manutenção, anomalias ou manifestações patológicas constatadas e/ou não conformidade com a documentação analisada.
      33. 5.1.33 Organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em conta as recomendações apresentadas pelo Inspetor Predial.
      34. 5.1.34 Avaliação da manutenção e uso
      35. 5.1.35 Para a avaliação da manutenção
      36. 5.1.36 Para a avaliação do uso
      37. 5.1.37 Classificação do estado aparente de desempenho dos sistemas construtivos:
      38. 5.1.38 Redação e emissão do parecer técnico de inspeção:
    2. 5.2 Inspeção de Edifício/Predial em Garantia
    3. 5.3 Diferenças nas Inspeções
      1. 5.3.1 Outros fatores peculiares a Inspeção de Procedência Predial
  6. 6. A IMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO PREDIAL
    1. 6.1 Incubências do Gestor legal da edificação ou Síndico  e usuários
    2. 6.2 Vida Útil de Projeto (VUP)
    3. 6.3 Requisitos dos usuários e Intervenientes
    4. 6.4 Manutenção predial como fator cultural
  7. 7. CONCLUSÕES
  8. 8. REFERÊNCIAS
  9. 9. ANEXOS
    1. 9.1 ANEXO 1
    2. 9.2 ANEXO 2

1. RESUMO

Dada a importância da NBR 15575 (desempenho) e suas observações em relação à vida útil de projeto (VUP) e diretrizes para se alcançar maior durabilidade, são cada vez mais necessárias ações proativas, tanto da parte do construtor/incorporador como do condomínio/edificação para garantir este objetivo. Conforme exigências de leis e normas o construtor deve entregar o empreendimento com qualidade e atender aos requisitos dos usuários, por outro lado à edificação e seus moradores, em manter, conservar, garantir segurança e com a incumbência em atender também as leis e normas como a NBR 5671 (intervenientes), NBR 5674 (manutenção) e a NBR 14037 (manuais), diante do fato, entra o período relevante dos cinco primeiros anos da edificação, período este em garantia e sensível em relação ao entendimento e os efetivos responsáveis pela as falhas de manutenção e das anomalias endógenas (vícios construtivos), o histórico é de diversas ações na justiça, principalmente de condomínios residenciais contra construtoras, é justamente neste impasse que entra a INSPEÇÃO DE PROCEDÊNCIA PREDIAL, em minimizar ou ser a responsável em evitar estas ações tão desgastantes e de montantes financeiros muitas vezes expressivos, em função do custo da solução dos problemas, das perícias, dos assistentes técnicos e dos advogados. Visto isso, o objetivo geral deste trabalho é avaliar as manifestações patológicas da edificação, pertinentes ás falhas de operação, uso e manutenção e separar das anomalias endógenas, utilizando basicamente dos conceitos e diretrizes da Inspeção Predial. O trabalho é realizado no segundo e novamente no quarto primeiros anos de existência da edificação, os maiores interessados e contratantes por este serviço são as construtoras/incorporadoras, mas pode ser contratado também pelas edificações/condomínios.

Para a construtora/incorporadora referente ao seu produto em uso, o trabalho produzirá histórico sobre qualidade e desempenho, redução de custos com assistência técnica e problemas com garantias, menos solicitações por parte do gestor legal (síndico) reivindicando problemas na edificação, diminuição dos problemas relacionados à manutenção e que são muitas vezes confundidos pelo condomínio/edifício como anomalias endógenas (vícios construtivos). A utilização desta ferramenta da engenharia diagnóstica foi tema do trabalho técnico-científico aprovado e apresentado no XVIII Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias (COBREAP) em Belo Horizonte no dia 01/10/2015 com o Título de Inspeção de Procedência Predial, pelo mesmo autor.

Palavras-chave: Inspeção e Consultoria Predial. Falhas de Operação, Uso e Manutenção. Anomalias Endógenas. NBR 5674.  NBR 14037.

ABSTRACT

Given the importance of NBR 15575 (performance) and its observations regarding to the project life (PL) and guidelines for achieving greater durability, proactive actions are increasingly needed, both on the part of the builder / developer and the condominium / building to ensure this goal. According to the requirements of laws and regulations, the builder must deliver the project with quality and meet the requirements of users, on the other hand, to the building and its inhabitants, to maintain, watch over, preserve, guarantee safety and with the errand to comply with laws and regulations as the NBR 5674 (maintenance) and NBR 14037 (manuals), in view of the fact, enters the relevant period of the first five years of the construction, this period in guarantee and sensitive in relation to the understanding and the personnel responsible for the maintenance failures and of the anomalies (constructive defects), the history is of several sues in the justice, mainly of residential condominiums against constructors, it is precisely in this deadlock that enters the INSPECTION OF PREDIAL ORIGIN, in minimizing or being responsible in avoiding these sues so exhausting and of often expressive amounts, depending on the cost of solving problems, skills, and lawyers. Furthermore, the general goal of this work is to evaluate the pathological manifestations of the building, pertinent to the operational, use and maintenance failures and to the endogenous anomalies, basically using the concepts and guidelines of the Inspection of Buildings. The work is carried out in the second and again in the first four years of existence of the building, the main interested side and hirers for this service are the builders / developers, but can also be hired for the buildings / condominiums. For the construction company / developer regarding its product in use, the work will produce a history of quality and performance, cost reductions with technical assistance and problems with guarantees, less requests by the legal manager (trustee) demanding problems in the construction, reduction of problems related to maintenance and which are often confused by the condominium / building as endogenous anomalies (constructive defects). The use of this diagnostic engineering tool was the subject of the technical-scientific work approved and presented at the XVIII Brazilian Congress of Engineering of Evaluations and Skills (COBREAP) in Belo Horizonte on 10/01/2015 with the Title of Inspection of Real Estate, by the same author.

Keywords: Construction Inspection and Consulting. Operation, Use and Maintenance Failures. Endogenous anomalies. NBR 5674. NBR 14037.

2. INTRODUÇÃO

2.1. Considerações Iniciais

As informações e a conscientização sobre os direitos do consumidor em relação à compra e uso das edificações são cada vez mais entendidas e exigidas pela sociedade. Nas obras de Engenharia Civil, especialmente na iniciativa privada, as construtoras, por obrigação do Código Civil, devem prestar serviços de garantia pelo prazo mínimo de 5 (cinco) anos. Uma das problemáticas nisso é justamente garantir a responsabilidade a quem a mesma cabe, principalmente no caso de eventuais falhas (OLIVEIRA, 2013).

É notório nos primeiros 5 (cinco) anos da edificação ser um período de muita atenção e apreciação na relação entre condomínio/edificação e construtora/incorporadora, em função da não cultura brasileira na valorização e realização das manutenções nas edificações, estas definidas como falhas de manutenção e na situação emblemática dos problemas relacionados aos vícios construtivos, estes que surgem em função dos vícios ocultos e/ou pré-existentes, presentes antes de sua entrega, serem porém, a origem e os motivos de tanta discussões sobre os reais responsáveis pelas manifestações  patológicas constatadas. Sendo a Construtora uma empresa que tem a expertise na execução dos serviços a que se propõe, em regra, entende-se a postura de que os serviços identificados como deficientes, ou seja, executados de maneira contrária à boa engenharia, contrariando as normas vigentes, de qualidade insatisfatória e confirmados serem de origem endógenas, devem ser inteiramente refeitos (LEÃO ADVOGADOS ASSOCIADOS, Brasília, 2018).

A Avaliação Pós-Ocupação (APO) está centrada em dois conceitos básicos: satisfação do cliente/usuário e desempenho dos produtos e serviços. Para que a APO seja um mecanismo de melhoria no processo produtivo, seus resultados devem retroalimentar os agentes intervenientes. Entre os principais elementos analisados, encontram-se: os aspectos físicos, funcionais e comportamentais, relacionados, respectivamente, às características técnico construtivas do (s) edifício (s), às questões de funcionalidade e às atividades dos usuários no local e suas percepções com relação ao mesmo (ELALI; VELOSO, 2006).

As incorporadoras/construtoras tendem cada vez mais se preocuparem com melhores resultados e qualidades de suas obras, principalmente posterior a norma de desempenho NBR 15575, maiores atenções e investimentos nos setores de atendimentos ao cliente, assistência técnica, normas, leis e a boas práticas das construções, para garantir estas relevantes reivindicações. A busca da qualidade no processo de produção das edificações, é uma das metas que nos últimos anos impulsiona a introdução de significativas mudanças na construção civil, tem evidenciado a necessidade de uma abordagem mais ampla do processo e dos intervenientes envolvidos” (NBR 14037, 2011, P. 6).

É fundamental estabelecer as responsabilidades dos diferentes intervenientes (incorporador, construtor, fornecedor, projetista e usuário) visando a atingir e manter os níveis de desempenho pretendidos, e todos devem estar conscientes dessas responsabilidades. Por exemplo, o construtor deve entregar a obra conforme a qualidade prometida e o consumidor não deve exigir desempenho superior ao que se ajustou ao preço de compra. Deve haver também uma grande consciência do consumidor sobre a manutenção adequada dos equipamentos e o impacto natural da construção sobre os empreendimentos ao longo do tempo de uso (CBIC, 2013).

Incumbências dos intervenientes encontram-se estabelecidas nas normas da ABNT NBR 15575:2013 e na NBR 5671:1991.

Cabe ao fornecedor de sistemas caracterizar o desempenho de acordo com a Norma. Convém que fabricantes de produtos, que sem normas Brasileiras específicas ou que não tenham seus produtos com o desempenho caracterizado, forneçam resultados comprobatórios do desempenho de seus produtos com base na norma de desempenho ou em normas específicas internacionais ou estrangeiras (NBR 15575, 2013, P. 12).

Um ponto importante da norma 15575:2013 é questão das responsabilidades, pois está de forma mais detalhada e esclarecedora os papéis dos agentes envolvidos no processo construtor/incorporador, fornecedores, projetistas e usuários. Ou seja, se define melhor hoje as responsabilidades e os limites de atuação de cada um agente desde o incorporador ao usuário (CBIC, 2015).

“Incumbências dos intervenientes projetistas, construtor, incorporador e usuário: ” (NBR 15575, 2013, P. 12).

“Projetista - os projetistas devem estabelecer a Vida Útil de Projeto (VUP) de cada sistema que compõe a norma, conforme a Seção 14 “ (NBR 15575, 2013, P. 12).

Cabe ao projetista o papel de especificar materiais, produtos e processos que atendam ao desempenho mínimo estabelecido na norma com base nas normas requeridas e no desempenho declarado pelos fabricantes dos produtos a serem empregados em projeto (NBR 15575, 2013, P. 12).

Quando as normas específicas de produtos não caracterizem desempenho, ou quando não existirem normas específicas, ou quando o fabricante não publicar o desempenho de seu produto, é recomendável ao projetista solicitar informações ao fabricante para balizar as decisões de especificação (NBR 15575, 2013, P. 12).

“Quando forem considerados valores de VUP maiores que os mínimos estabelecidos na norma, estes devem constar dos projetos e/ou memorial de cálculo” (NBR 15575, 2013, P. 12).

Construtor e incorporador – Salvo convenção escrita, é da incumbência do incorporador, de seus prepostos e/ou dos projetistas envolvidos, dentro de suas respectivas competências, e não da empresa construtora, a identificação dos riscos previsíveis na época do projeto, devendo o incorporador, neste caso, providenciar os estudos técnicos requeridos e prover aos diferentes projetistas as informações necessárias. Como riscos previsíveis, exemplifica-se: presença de aterro sanitário na área de implantação do empreendimento, contaminação do lençol freático, presença de agentes agressivos no solo e outros riscos ambientais (NBR 15575, 2013, P. 12).

Ao construtor ou incorporador cabe elaborar o Manual de Uso, Operação e Manutenção, ou documento similar, conforme item 3.26 da norma atendendo às ABNT NBR 14037 e ABNT NBR 5674, que deve ser entregue ao proprietário da unidade quando da disponibilização da edificação para uso, cabendo também elaborar o manual das áreas comuns, que deve ser entregue ao condomínio (NBR 15575, 2013, P. 12).

O Manual de Uso, Operação e Manutenção da edificação deve atender ao disposto “conforme a norma NBR 14037 (ABNT, 2011), ”com explicitação pelo menos dos prazos de garantia aplicáveis ao caso, previstos pelo construtor ou pelo incorporador (NBR 15575, 2013, P. 12).

“Usuário - ao usuário ou seu preposto cabe realizar a manutenção, de acordo com o estabelecido na ABNT NBR 5674 e o Manual de Uso, Operação e Manutenção, ou documento similar” (NBR 15575, 2013, P. 13).

“O usuário não pode efetuar modificações que piorem o desempenho original entregue pela construtora” (NBR 15575, 2013, P. 13).

Portanto a garantia da durabilidade não é somente a preocupação de excelência com projeto e execução, se faz necessário uma razoável integração entre as etapas anteriores e posteriores, a questão centra-se então no desenvolvimento de uma interface de planejamento inicial, eficácia de projetos, execução, edificação constituída e programas de manutenção (NBR 14037, 2011, P. 6).

2.2. Objetivos

2.2.1. Objetivo Geral

O objetivo geral do presente trabalho é analisar a qualidade das edificações nos 5 (cinco) primeiros anos de existência, de preferência próximo ao 2.º (segundo) e novamente no 4.º (quarto) ano, em relação as anomalias endógenas (vícios construtivos) e das falhas de operação, uso e manutenção, para contribuir em uma edificação de melhor qualidade, evitar reclamações e conflitos jurídicos dos Condomínios/Edificações contra as Construtoras/Incorporadoras.

2.2.2. Objetivo Específico

    1. Desenvolver duas ATAS (1º ATA - no início dos trabalhos e 2º ATA - no final dos trabalhos), assinadas pelos presentes;
    2. Colaborar através de Reuniões e Curso para o gestor legal da edificação/síndico, tendo o objetivo em conscientizar, orientar e assessorar sobre a importância da manutenção, conservação do patrimônio, garantias, orientações sobre a NBR 16280:2015 (reformas), suas incumbências, responsabilidades em atender as normas e vida útil de projeto (VUP);
    3. Realizar anamnese para a identificar características construtivas da edificação, tais como: idade, histórico de manutenção, intervenções, reformas e alterações de uso ocorridas (ABNT CE-02 140.02, 2017, P.10);
    4. Analisar documentos referente à comprovação e realização da manutenção conforme exigência da NBR 5674 e conclusões;
    5. Vistoriar para constatação da real situação que se encontram os sistemas construtivos da edificação das áreas comuns, evidenciar as manifestações patológicas por meio de vistorias, tendo como objetivo a constatação de falhas de manutenção e as procedentes a anomalias endógenas.
    6. Analisar e orientar a manutenção realizada pelo condomínio conforme exigência da NBR 5674:2012;
    7. Confirmar a prática do manual de operação, uso e manutenção da edificação, conforme entregue pela construtora e exigida pela NBR 14037 (Manual do Síndico);
    8. Avaliar a qualidade de manutenção. Ela será classificada em: atende, não atende ou atende parcialmente e conclusões. Resumidamente, para essa classificação, consideram-se as falhas constatadas na edificação, as rotinas e execução das atividades de manutenção e as taxas de sucesso, dentre outros aspectos, conforme a Norma do IBAPE/SP de Inspeção Predial;
    9. Definir estado de conservação do imóvel pelo Método de Heidecke (anexo 1);
    10. Definir os patamares de prioridade (criticidade) dos problemas levantados para os casos de falha nas manutenções (ABNT CE-02 140.02, 2017, P.12);
    11. Fazer referência entre o problema identificado (manifestação patológica) e a falta de manutenção não realizada, ou seja, nestes casos mostrar que não atendeu as orientações do manual das áreas comuns (manual do síndico) e justificar;
    12. Analisar e registrar o estado aparente de desempenho (comportamento em uso) por relação de itens verificados em cada ambiente (ABNT CE-02 140.02, 2017, P.14);
    13. Realizar cronograma e agendamento dos serviços;
    14. Realizar novo plano de manutenção preventivo integrado para a edificação;
    15. Desenvolver Parecer Técnico de não conformidade relacionada às falhas de manutenção e/ou operação (falhas do condomíni, utilizar como base a Norma do IBAPE/SP de Inspeção Predial.
    16. Desenvolver relatório de não conformidade relacionada às anomalias endógenas (erros de projeto, materiais e execução), constatação de desempenho, será entregue à construtora e sugeridas as devidas correções.

Figura 1 - Fluxograma resumido – Inspeção de Procedência Predial

Fonte: próprio autor.

2.3. Metodologia

A metodologia utilizada foi pesquisa aplicada, exploratória utilizando o método fenomenológico através de indexadores na busca por artigos científicos, dissertações de mestrado, tese de doutorado e material publicado de acordo com o tema.

2.3.1. Justificativa

Segundo (GIL, 2008), o método fenomenológico utilizado é considerado como um método nem dedutivo e nem indutivo, ou seja, é válido até o momento que prove o contrário (apud C. PRODANOV e E. FREITAS, 2013, p. 35).

O método fenomenológico, tal como foi apresentado por Edmund Husserl (1859-1938), propõe-se a estabelecer uma base segura, liberta de proposições, para todas as ciências (GIL, 2008). Para Husserl, as certezas positivas que permeiam o discurso das ciências empíricas são “ingênuas”. “A suprema fonte de todas as afirmações racionais é a ‘consciência doadora originária’. (GIL, 2008, p. 14). Daí a primeira e fundamental regra do método fenomenológico: “avançar para as próprias coisas. ” Por coisa entendemos simplesmente o dado, o fenômeno, aquilo que é visto diante da consciência. A fenomenologia não se preocupa, pois, com algo desconhecido que se encontre atrás do fenômeno; só visa o dado, sem querer decidir se esse dado é uma realidade ou uma aparência” (apud C. PRODANOV e E. FREITAS, 2013, p. 35).

O método fenomenológico não é dedutivo nem empírico. Consiste em mostrar o que é dado e em esclarecer esse dado. “Não explica mediante leis nem deduz a partir de princípios, mas considera imediatamente o que está presente à consciência: o objeto. (GIL, 2008, p. 14). Consequentemente, tem uma tendência orientada totalmente para o objeto. Ou seja, o método fenomenológico limita-se aos aspectos essenciais e intrínsecos do fenômeno, sem lançar mão de deduções ou empirismos, buscando compreendê-lo por meio da intuição, visando apenas o dado, o fenômeno, não importando sua natureza real ou fictícia” (apud C. PRODANOV e E. FREITAS, 2013, p. 35).

A avaliação da edificação será realizada para a verificação se as manifestações patológicas e/ou não conformidades constatadas, são de origem das anomalias endógenas (vícios construtivos – correções a serem tomadas pela Construtora/Incorporadora) ou de origem das falhas (operação, uso e manutenção – correções a serem tomadas pela Edificação/Condomínio).

3. DEFINIÇÃO DO TEMA

Dada a referência e sugestão da CE-02 140.02 (ABNT) , texto base, redação final em maio de 2017, define-se por este autor, Inspeção de Procedência Predial como processo de avaliação predominantemente sensorial das condições técnicas, de uso, operação, manutenção, funcionalidade, garantia, reforma, vida útil de projeto, anomalia endógena e desempenho da edificação, de seus sistemas e subsistemas construtivos, em um dado momento de sua vida útil (na data da vistoria), considerados os requisitos dos usuários e do construtor.

Conforme o dicionário online de português o significado da palavra procedência é a ação ou efeito de proceder; particularidade do que é procedente; local da origem de (algo ou alguém); particularidade do que tem fundamento.

Conforme o dicionário Infopédia português, o significado da palavra proceder é ter como ponto de partida; provir; começar a; executar; realizar.

A palavra procedência inserida a Inspeção Predial tem como objetivo justamente mostrar-se verdadeiro, justificar-se e sugerir a incumbência do fato a quem é de direito, relacionadas as anomalias endógenas e as falhas ao uso, operação e manutenção.

Procedência é a qualidade de algo ser verdadeiro ou não, parecer com a verdade ou não. É a conclusão ou verificação de que determinada informação seja procedente ou improcedente. A confirmação ou não confirmação de determinada informação é que irá determinar sua procedência ou improcedência (DICIONÁRIO INFORMAL ON LINE DE PORTUGUÊS, 2018).

O exemplo corrobora um melhor entendimento: Determinada pessoa declara que determinado objeto lhe pertence. Entretanto, outra pessoa, também, se declara proprietária do mesmo objeto e apresenta a documentação de compra. Possivelmente, a procedência da declaração de propriedade da primeira pessoa seja improcedente e a procedência da declaração de propriedade do segundo declarante seja procedente (DICIONÁRIO INFORMAL ON LINE DE PORTUGUÊS, 2018).

Ao considerarmos a importante “Fase criança da edificação”, sendo estes, os primeiros anos de existência da edificação, é o melhor momento para criarmos os bons hábitos em relação aos cuidados de conservação e manutenção da edificação.

Dada a importância do conhecimento e do hábito, Aristóteles (384-322 a.C.) afirma que a virtude pode ser ensinada, sendo este ensinamento um dos objetivos centrais da filosofia.

A virtude não é inata, mas resulta do hábito e do costume, ou seja, é necessário praticá-la, exercê-la efetivamente para nos tornarmos virtuosos. A prática é nosso principal meio de instrução no caso das coisas que só fazemos bem quando as sabemos fazer. Por exemplo, é construindo que nos tornamos pedreiros, tocando lira que nos tornamos músicos, do mesmo modo, é praticando a justiça que nos tornamos justos, agindo moderadamente que nos tornamos moderados e corajosamente que nos tornamos corajosos (SECAD, 2007, P. 38).

Portanto a orientação e conscientização dada ao gestor legal da edificação (síndico) e envolvidos neste relevante período, relaciona a importante ação das procedências inseridas e sugeridas. Neste início, mostrar o caminho certo, deixar claro em sua origem, para que se crie bons hábitos relacionados ao uso, manutenção e conservação da edificação, com fundamento e orientação técnica, conforme é pertinente ao desenvolvimento do trabalho de Inspeção de Procedência Predial.

4. IMPORTÂNCIA DO TEMA

A realização de ações preventivas reduz os custos com assistência técnica no período pós-entrega das chaves, além de melhorar o nível de satisfação dos clientes sem a necessidade de inserir um atendimento posterior para “remediação” de vícios de eficiência, ocorridos nas etapas de projeto ou execução. A norma NBR 15575 trata sobre requisitos mínimos gerais, de desempenho das estruturas, coberturas, instalações elétricas (NBR 5410) e hidrossanitários, pisos, fachada e vedações internas e externas, nas obras ligadas à construção civil. O cumprimento integral dessas orientações representa a redução no índice de retrabalhos, na redução de quantidade de ações judiciais ajuizadas por clientes insatisfeitos, no enxugamento do volume de chamados no setor de assistência técnica, além do fortalecimento da marca no mercado (MOBUSS CONSTRUÇÃO, Blumenau, 2015).

 “Técnicas de avaliação pós-ocupação têm sido utilizadas para retornar às etapas de projeto e execução das informações sobre as condições reais de apropriação pelos usuários do espaço construído, identificadas a partir de observações das etapas de conservação, uso e manutenção” (NBR 14037, 2011, P. 6).

A Inspeção de Procedência Predial divide-se em duas vertentes específicas, visa melhorias e informações relevantes para os Condomínios/Usuários e concomitantemente para as Construtoras/Incorporadoras:

Para os Condomínios/Usuários esta ferramenta da engenharia diagnóstica promove a avaliação das edificações, se estão sendo realizadas ou não as manutenções e orientações sobre uso, garantia, reforma e vida útil de projeto. Conscientiza e assessora o síndico para cumprir as ações preventivas e corretivas das manutenções, conforme exigência de norma e dos manuais.

Considerado o melhor momento para incentivar os bons hábitos de uso e manutenção, é nos primeiros 5 (cinco) anos, “fase criança” da edificação que são desenvolvidas ações com o propósito em evitar as falhas de manutenção e como objetivo final, a conservação e segurança da edificação.

Para as Construtoras/Incorporadoras, a ferramenta da engenharia diagnóstica irá desenvolver repertório de informações preciosas relacionadas às anomalias endógenas/vícios construtivos e desempenho. Tendo, a construtora, informações antecipadas dos problemas no condomínio, poderá administrar ações corretivas de sua responsabilidade e ter em mãos conhecimento de problemas que poderão ser evitados no próximo empreendimento. O trabalho desenvolvido evita desgastes com o cliente e prejuízo à imagem pública da Construtora/Incorporadora, produz histórico sobre qualidade e desempenho, redução de custos com assistência técnica e problemas com garantias, menos solicitações por parte do condomínio reivindicando problemas na edificação, diminuição dos problemas relacionados à manutenção e que são muitas vezes confundidos pelo condomínio como anomalias endógenas (vícios construtivos).

É de essencial vantagem para ambas as partes a aplicação desta ferramenta da engenharia diagnóstica, se considerarmos a relevância em evitar ou minimizar reclamações e conflitos jurídicos dos condomínios contra as construtoras.

4.1. Histórico

A Inspeção de Procedência Predial foi criada pelo mesmo autor em 2013, depois da ocorrência de uma coincidência entre clientes/construtores, relatando terem o mesmo problema, dentro de um período de aproximadamente 10 dias, entre a declaração de um, em relação ao do outro, válida a observação que os mesmos não se conheciam. A questão indagada foi, como resolver ou minimizar desgastes relacionados entre construtor e condomínios, dentro do período de garantia do empreendimento entregue, tendo em sua maioria consequências de ordem jurídicas?

Em 2014 foi apresentada a ferramenta da engenharia diagnóstica com o nome inicial de “Avaliação de Manutenção Predial”, posterior, os serviços foram realizados em 3 (três) condomínios residenciais localizados no Estado de São Paulo;

Em março de 2015 o escopo do trabalho foi lapidado e renomeado como “Inspeção de Procedência Predial”;

No dia 01 de outubro de 2015 a ferramenta da engenharia diagnóstica sobre o nome de “Inspeção de Procedência Predial” foi aprovada e apresentada no 18º COBREAP – Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias – Belo Horizonte – MG.

5. ORIGEM E BASE DO TRABALHO

A Inspeção de Procedência Predial é a fusão das seguintes ferramentas diagnósticas: Inspeção Predial e da Inspeção de Edifício/Predial em Garantia, consideradas mudanças específicas e adaptadas para a nova ferramenta apresentada, conforme objetivos mencionados, item 1.2.

5.1. Inspeção Predial

A Inspeção Predial foi apresentada no 9º COBREAP – Congresso Brasileiro de Engenharia e Avaliações e Perícias, pelo Eng. Tito Lívio F. Gomide em 1999;

Não há em vigor norma pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) de Inspeção Predial, o que se tem é a redação final do texto base da norma realizada em abril de 2017, pela comissão de estudos da ABNT (CE-02 140.02), em análise para a sua publicação e consulta nacional.

Desenvolvido pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), temos as normas vigentes de Inspeção Predial para algumas cidades, por exemplo para São Paulo (IBAPE/SP - 2011) e a Nacional – 2012.

A inspeção predial configura-se como ferramenta útil para avaliação das condições de conservação das edificações em geral, para atestar se os procedimentos de manutenção adotados são insuficientes ou inexistentes, além de fornecer subsídios para orientar o plano e programas de manutenção, através das recomendações técnicas indicadas no documento de inspeção predial (NBR 15575, 2013, P. 57).

É recomendável que o manual indique realização de laudos de Inspeção da manutenção, uso e operação, a serem realizados periodicamente por profissionais habilitados registrados nos conselhos profissionais competentes, para serem anexados à documentação e registros da edificação. Tais laudos podem ser solicitados pelo incorporador, construtor, proprietário ou condomínio (NBR 14037, 2011, P. 8).

O proprietário de uma edificação ou o condomínio deve fazer cumprir e prover os recursos para o programa de manutenção preventiva das áreas comuns e deve conter orientações para a realização da inspeção (NBR 5674, 2012, P. 9).

5.1.1. ABNT CE-02 140.02 - Diretrizes, Conceitos, Terminologia, Critérios e Procedimento – principais itens

5.1.2. Objetivo

Embora a NBR 15575 esteja focada na avaliação de desempenho e seja aplicável a edificações para uso residencial, a conceituação relativa a desempenho, em termos da necessidade de assegurar que uma edificação mantenha condições mínimas de segurança, habitabilidade e durabilidade ao longo de sua vida útil de projeto, é aplicável a qualquer tipo de edificação.

Ou seja, independentemente de terem sido, ou não, concebidas com a metodologia de desempenho prevista na ABNT NBR 15575, todas as edificações devem apresentar comportamento em uso adequado à segurança dos usuários, à habitabilidade - nos requisitos que têm influência direta sobre a saúde dos usuários, bem como quanto à durabilidade mínima, que pode repercutir sobre a segurança e que está relacionada ao custo global e valor da edificação para proprietários e usuários.

Um conjunto de normas brasileiras já estabelece métodos e procedimentos para as condições de projeto, especificações e desempenho de componentes e sistemas construtivos, condições de execução de obras, assim como a ABNT NBR 5674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção e a ABNT NBR 16280 – Reforma em edificações – Sistema de gestão de reforma – Requisitos, estabelecem responsabilidades e procedimentos a serem seguidos pelos proprietários/usuários de qualquer tipo de edificação para a conservação do desempenho ao longo da vida útil.

Porém, após o recebimento da edificação pelo proprietário, e com o início de sua utilização, estabelece-se como necessidade fundamental o monitoramento das condições da edificação ao longo de sua vida útil, com constatação periódica, em dado momento, do comportamento em uso e operação, face às condições efetivas de exposição às quais a edificação é submetida desde o início de sua ocupação (início da vida útil) e em face às condições de uso, operação e manutenção existentes desde então.

A Inspeção Predial é o processo correto a ser aplicado para efetivar este monitoramento. Durante a mesma se busca constatar o estado de conservação e funcionamento da edificação, seus sistemas e subsistemas, de forma a permitir um acompanhamento sistêmico da evolução do desempenho ao longo da vida útil.

A Inspeção Predial deve, ainda, indicar orientações visando à melhoria das condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade da edificação.

5.1.3. Escopo e Abrangência

A Inspeção Predial definida nessa norma tem por objetivo constatar o estado de conservação e funcionamento da edificação, seus sistemas e subsistemas, de forma a permitir um acompanhamento sistêmico da evolução do desempenho ao longo da vida útil, assegurando que sejam mantidas as condições mínimas necessárias à segurança, habitabilidade e durabilidade da edificação.

A Inspeção Predial geral prevista nesta norma não tem a finalidade de avaliar de forma exaustiva o cumprimento de todas as normas técnicas que se aplicam às edificações e, no caso dos empreendimentos imobiliários, não tem a finalidade de avaliar a aderência do empreendimento ao que foi vendido ou avaliar o atendimento aos requisitos da norma de desempenho NBR-15575, pois se baseia na premissa de que, no ato de recebimento da edificação por parte do proprietário, é responsabilidade dos profissionais entregar o imóvel em consonância a todas as normas técnicas vigentes.

A presente norma é aplicável a edificações de qualquer tipologia, públicas ou privadas. A mesma tem por escopo a avaliação global da edificação, fundamentalmente através de exames sensoriais por profissional habilitado, eventualmente com emprego de testes e verificações expeditas.1

Considerando que a Inspeção Predial contemplada nessa norma tem caráter fundamentalmente sensorial, deve-se destacar que a mesma não será capaz de identificar vícios e problemas ocultos que não tenham manifestado sintomas ou sinais aparentes.

Conforme as especificidades de cada edificação serão determinados os sistemas, subsistemas, elementos e componentes construtivos a serem contemplados no trabalho da Inspeção Predial. A atividade de Inspeção Predial, pelo seu caráter de análise global da condição de conservação e funcionamento da edificação, inerentemente possui características multidisciplinares, e pode demandar equipes com profissionais de diferentes formações.

A Inspeção Predial é um processo que deve ser efetuado com periodicidade regular, para que possa exercer seu papel esperado na gestão do desempenho e vida útil das edificações, contribuindo com a mitigação de riscos técnicos e econômicos associados a problemas de deterioração do desempenho, que resultem em falhas, anomalias de desempenho ou manifestações patológicas. Sua periodicidade deve obedecer às Leis e Regulamentos vigentes, locais ou nacionalmente, bem como à eventual recomendação do profissional da inspeção quanto da vistoria realizada.

Uma vez que a utilização da edificação é uma atividade dinâmica, assim como sua exposição permanente a agentes degradantes, os resultados da Inspeção Predial são referentes ao momento em que a inspeção foi realizada, ou seja, devem sempre ser associados à data da vistoria que embasou a mesma.

5.1.4. Referências Normativas

Os documentos relacionados a seguir são indispensáveis à aplicação desta norma. Para referências datadas, aplicam-se somente as edições citadas. Para referências não datadas, aplicam-se as edições mais recentes do referido documento (incluindo emendas).

ABNT 5674 - Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção.

ABNT 14037 - Manual de Operação, uso e manutenção das edificações – Conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação.

ABNT NBR 15575 – Edificações habitacionais – Desempenho.

ABNT NBR 13752 - Perícias de engenharia na construção civil.

ABNT NBR 16280 - Sistema de gestão de reformas — Requisitos.

As demais normas técnicas da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas e leis, assim como regulamentos específicos aplicáveis às edificações, podem ser utilizados como referenciais na execução dos trabalhos de Inspeção Predial, de acordo com as características construtivas de cada edificação e/ou necessidades específicas detectadas pelo profissional de inspeção.

5.1.5. Termos e Definições

5.1.6. Avaliação de Desempenho

Para efeito dessa norma, a Avaliação de Desempenho é o processo de análise, em dado momento (na data da inspeção), do comportamento em uso e operação da edificação, face às condições efetivas de exposição às quais a mesma foi submetida desde o início de sua ocupação (início da vida útil) e em face às condições de uso, operação e manutenção existentes desde então, visando constatar se existem condições mínimas necessárias à segurança, habitabilidade e durabilidade.2

5.1.7. Estado Aparente de Desempenho (ou de Conservação)

Situação da edificação em determinado momento, constatada sensorialmente pelo inspetor predial.

5.1.8. Falha (de Uso, Operação ou Manutenção)

Irregularidade, anormalidade ou desgaste natural que implica no término da capacidade da edificação ou suas partes de cumprir suas funções como requerido, ou seja, atingimento de um desempenho não aceitável (inferior ao desempenho mínimo requerido).

Para os fins dessa norma se entende falha como uma perda de desempenho da edificação ou suas partes decorrentes de uso e/ou operação inadequados, e/ou da inadequação da elaboração, planejamento, execução e controle do plano de manutenção. Podem, portanto, serem classificadas, respectivamente, como falhas de uso, operação ou manutenção da edificação.

5.1.9. Inspeção Predial

Processo de avaliação predominantemente sensorial das condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade da edificação e de seus sistemas e subsistemas construtivos, em um dado momento de sua vida útil (na data da vistoria), considerados os requisitos dos usuários.

Processo estruturado e periódico de avaliação das condições técnicas de uso, operação, manutenção e funcionalidade da edificação e de seus sistemas e subsistemas construtivos, em dado momento de sua vida útil (na data da vistoria), para fins de análise e registro do estado aparente de desempenho da edificação. A Inspeção Predial fundamenta-se em processos de anamnese e de vistoria predominantemente sensorial, podendo ter o apoio de testes e verificações expeditas. Deve apresentar relatório técnico com diagnóstico da situação, classificação da importância das falhas, anomalias e manifestações patológicas mais significativas, assim como indicação das ações necessárias para assegurar a conservação da edificação.

5.1.10. Inspeção Predial Especializada

A Inspeção Predial Especializada é um processo de menor abrangência e mais aprofundado de inspeção, que visa avaliar as condições técnicas, de uso, operação, manutenção e funcionalidade de um sistema ou subsistema específico. Normalmente é desencadeada pela Inspeção Predial, de forma a complementar ou aprofundar o diagnóstico.3

5.1.11. Patamares de Prioridades

No âmbito dessa norma, refere-se à organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em conta as recomendações apresentadas pelo Inspetor Predial, necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos da edificação afetados por falhas, anomalias ou manifestações patológicas, conforme estabelecido:

A organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em conta as ações recomendadas necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos da edificação (afetados por falhas de uso, operação ou manutenção, anomalias ou manifestações patológicas) deve considerar, especialmente, os requisitos dos usuários envolvendo a segurança, funcionalidade e/ou a durabilidade (vida útil) da edificação e de seus sistemas e subsistemas construtivos. Deve considerar, também, as interferências sobre a saúde e a segurança dos usuários da edificação e das intervenções sobre o meio ambiente.

• PRIORIDADE 1: ações necessárias quando a perda de desempenho compromete a saúde e/ou a segurança dos usuários, e/ou a funcionalidade dos sistemas construtivos, com possíveis paralisações; comprometimento de durabilidade (vida útil) e/ou aumento expressivo de custo de manutenção e de recuperação. Também devem ser classificadas no patamar “Prioridade 1” as ações necessárias quando a perda de desempenho, real ou potencial, pode gerar riscos ao meio ambiente.

• PRIORIDADE 2: ações necessárias quando a perda parcial de desempenho (real ou potencial) tem impacto sobre a funcionalidade da edificação, sem prejuízo à operação direta de sistemas e sem comprometer a saúde e segurança dos usuários.

• PRIORIDADE 3: ações necessárias quando a perda de desempenho (real ou potencial) pode ocasionar pequenos prejuízos à estética ou as ações necessárias são atividades programáveis e passíveis de planejamento, além de baixo ou nenhum comprometimento do valor da edificação. Neste caso, as ações podem ser feitas sem urgência porque a perda parcial de desempenho não tem impacto sobre a funcionalidade da edificação, não causa prejuízo à operação direta de sistemas e não compromete a saúde e segurança do usuário.

5.1.12. Requisitos de Desempenho

Condições que expressam qualitativamente os atributos que a edificação e seus sistemas devem possuir, a fim de que possam atender aos requisitos do usuário.

5.1.13. Requisitos do Usuário

Conjunto de necessidades do usuário, expressas tecnicamente, que precisam ser satisfeitas para que a edificação e suas partes possam ser consideradas como cumprindo plenamente suas funções. Conforme a ABNT NBR 15575-1, incluem:

              1. Segurança (Estrutural, Contra Incêndio e No Uso e na Operação).
              2. Habitabilidade (Estanqueidade, Desempenho Térmico, Desempenho Acústico, Desempenho Lumínico, Saúde, Higiene e Qualidade do Ar; Funcionalidade e Acessibilidade, Conforto Tátil e Antropodinâmico).
              3. Sustentabilidade (Durabilidade, Manutenibilidade e Impacto Ambiental).

5.1.14. Vida Útil (VU)

Período estimado em que um edifício e/ou seus sistemas se prestam às atividades para as quais foram projetados e construídos, com atendimento dos níveis de desempenho previstos nesta Norma, considerando a periodicidade e a correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção (a vida útil não pode ser confundida com prazo de garantia legal ou contratual)4

5.1.15. Vida Útil De Projeto (VUP)

Período estimado para o qual um sistema é projetado, a fim de atender aos requisitos de desempenho estabelecidos nesta Norma, considerando o atendimento aos requisitos das normas aplicáveis, o estágio do conhecimento no momento do projeto e supondo o atendimento da periodicidade e correta execução dos processos de manutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção (a VUP não pode ser confundida com tempo de vida útil, durabilidade, prazo de garantia legal ou contratual).5

Para se atingir Vida Útil de Projeto (VUP), se faz necessário atender a todas as fases pertinentes, desde a escolha do terreno até os contínuos e cuidados ao uso, operação e manutenção da edificação (ABNT NBR 15575):

1º - Atendimento à escolha do terreno, este por exemplo, não estar contaminado, exigência na qualidade nos projetos e na execução;

2º - Atendimento com produtos em conformidades com normas técnicas, com investimento necessário interno, para garantir desempenho antes do envio para aprovação na certificação.

3º - Atendimento a comprovação de desempenho, realizada por empresas terceiras, públicas ou privadas, estas responsáveis em avaliar o produto e certificá-lo conforme exigência de norma.

4º - Atendimento de incumbência única exclusiva do usuário/condomínio aos cuidados ao uso, operação e manutenção da edificação, observa-se fase importantíssima consideradas o longo período a esta fase, ou seja, perene a partir da entrega da edificação pela construtora/incorporadora.

Figura 2 - As importantes fases para atingir Vida Útil de Projeto (VUP)

Fonte: próprio autor

5.1.16. Vistoria

Processo de constatação, no local, do estado aparente de desempenho da edificação, por ocasião da data da vistoria. Durante a vistoria deve-se registrar a existência de falhas, anomalias ou manifestações patológicas que afetam o comportamento em uso (ou seja, o desempenho) da edificação e seus sistemas, elementos e componentes construtivos.

5.1.17. Atribuições Profissionais - em análise pela ABNT

As Inspeções prediais devem ser realizadas apenas por profissionais habilitados, devidamente registrados nos conselhos profissionais CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) e CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil) e dentro das respectivas atribuições profissionais, conforme Lei nº5.194 (CONFEA, 1966).6

5.1.18. Procedimento de Inspeção Predial

Esse item apresenta um procedimento padrão para orientação do processo de Inspeção Predial de acordo com a presente norma.

5.1.19. Abrangência da Análise

A inspeção predial baseia-se na constatação e análise do estado aparente de desempenho dos sistemas construtivos na fase de uso, operação e manutenção, considerados os requisitos dos usuários (Segurança, Habitabilidade e Sustentabilidade).

A análise consiste na constatação da situação da edificação quanto à sua capacidade de atender suas funções segundo os requisitos dos usuários, com registro das anomalias, falhas de manutenção, uso e operação e manifestações patológicas identificadas nos diversos componentes de uma edificação.

A avaliação de desempenho na inspeção predial baseia-se na constatação e análise sensorial do estado aparente de desempenho dos sistemas construtivos na fase de uso, operação e manutenção, considerados os requisitos dos usuários e as expectativas de desempenho dos elementos e sistemas analisados.

A inspeção predial poderá ser ampliada para a avaliação de outros requisitos de desempenho por solicitação do contratante.

As atividades que compõe o procedimento de inspeção predial, descrito no item 4.1.1.6.2, devem observar esta abrangência.

Ao longo da Inspeção devem-se estabelecer as ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho, apresentando os respectivos patamares de prioridades (atinentes às ações recomendadas), sendo necessário, para tanto, entender os mecanismos de deterioração atuantes e as possíveis causas das falhas, anomalias e manifestações patológicas.

5.1.20. Etapas da Metodologia da Inspeção Predial

O processo de Inspeção Predial envolve as seguintes etapas:

a) Levantamento de dados e documentação;

b) Análise dos dados e documentação solicitados e disponibilizados;

c) Anamnese para a identificação de características construtivas da edificação, tais como: idade, histórico de manutenção, intervenções, reformas e alterações de uso ocorridas;

d) Vistoria da edificação de forma sistêmica, considerada a complexidade das instalações existentes;

e) Recomendação das ações necessárias a restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos da edificação afetados por falhas por falhas de uso operação ou manutenção, anomalias ou manifestações patológicas constatadas e/ou não conformidade com a documentação analisada (considerando, para tanto, o entendimento dos mecanismos de deterioração atuantes e as possíveis causas das falhas, anomalias e manifestações patológicas);

Não pare agora... Tem mais depois da publicidade ;)

f) Organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em conta as recomendações apresentadas pelo Inspetor Predial, conforme estabelecido no item 4.1.1.4.6;

g) Avaliação da manutenção, conforme ABNT NBR 5674;

h) Avaliação do uso

i) Classificação do estado aparente de desempenho dos sistemas, subsistemas e/ou elementos construtivos;

j) Redação e emissão do parecer técnico de inspeção

O desenvolvimento dos itens deverá ser planejado conforme o tipo da edificação, consideradas suas características construtivas, idade da construção, instalações e equipamentos e qualidade da documentação entregue ao profissional habilitado (ver conteúdo mínimo recomendado para este planejamento no Anexo).

5.1.21. Objetivos

Os objetivos para cada uma das etapas descritas na metodologia são definidos a seguir:

5.1.22. Levantamento de dados e documentação

O profissional habilitado deve solicitar acesso para consulta aos documentos que devem servir à análise, conforme recomendado no Anexo 2.

A listagem dos documentos solicitados deve ser confrontada com a fornecida, consignando-se no parecer de inspeção predial.

5.1.23. Análise dos dados e documentação solicitados e disponibilizados

O profissional habilitado deverá verificar se os documentos técnicos, em geral, estão devidamente arquivados e em poder do responsável legal, proprietário, síndico ou gestor predial, conforme disposto na Norma NBR 5674 (ABNT, 2012) e na norma NBR 14037 (ABNT, 2011).

As não conformidades constatadas na análise da documentação deverão estar relacionadas e descritas no parecer técnico de inspeção predial.

5.1.24. Anamnese para a identificação de características construtivas da edificação, tais como: idade, histórico de manutenção, intervenções, reformas e alterações de uso ocorridas

Obter informações e coletar dados, por meio de entrevistas, sobre a edificação e seu histórico, para instruir o profissional habilitado nas na realização da inspeção predial;

5.1.25. Vistorias da edificação de forma sistêmica, considerada a complexidade das instalações existentes

Vistoria da edificação para constatação das anomalias e falhas de manutenção, uso e operação (e de suas eventuais repercussões em termos de sinais e sintomas de deterioração), considerados os requisitos dos usuários e sua consequente perda de desempenho.

5.1.26. As vistorias deverão considerar:

5.1.27. As características construtivas;

5.1.28. A idade das instalações e da construção e a vida útil prevista;

5.1.29. A exposição ambiental da edificação;

5.1.30. Os agentes (e processos) de degradação (atuantes);

5.1.31. O desempenho especificado, para edifícios projetados e construídos em atendimento à NBR 15575 (ABNT, 2013).

As vistorias poderão ser realizadas por equipe multidisciplinar, conforme a complexidade e/ou especificidade das instalações existentes na construção.

Conforme já destacado no item 4.1.1.2, a Inspeção Predial contemplada nessa norma tem caráter fundamentalmente sensorial, e, portanto, não é capaz de identificar vícios ocultos que não tenham manifestado sintomas ou sinais aparentes.

5.1.32. Recomendação das ações necessárias a restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos da edificação afetados por falhas de uso operação ou manutenção, anomalias ou manifestações patológicas constatadas e/ou não conformidade com a documentação analisada.

As recomendações técnicas (para correção ou mitigação) das anomalias e falhas de uso, operação ou manutenção, constatadas durante o processo de inspeção predial devem ser apresentadas de forma clara e acessível, possibilitando ao responsável legal, gestor, síndico ou proprietário a fácil compreensão. Recomenda-se indicar manuais, ilustrações e normas pertinentes para facilitar as futuras providências do contratante.

As recomendações técnicas poderão indicar a necessidade de contratação adicional de profissional especialista (para inspeção predial especializada) e/ou serviços técnicos com ensaios e avaliações específicas, para emissão de relatórios e pareceres complementares ao parecer técnico de Inspeção Predial entregue.

5.1.33. Organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em conta as recomendações apresentadas pelo Inspetor Predial.

A organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em conta as ações recomendadas necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos da edificação (afetados por falhas de uso, operação ou manutenção, anomalias ou manifestações patológicas) deve considerar, especialmente, os requisitos dos usuários envolvendo a segurança, funcionalidade e/ou a durabilidade (vida útil) da edificação e de seus sistemas e subsistemas construtivos. Deve considerar, também, as interferências sobre a saúde e a segurança dos usuários da edificação e das intervenções sobre o meio ambiente, ver item 4.1.1.4.6.

5.1.34. Avaliação da manutenção e uso

A avaliação do estado de manutenção e condições de uso deve sempre ser fundamentada, considerando as perdas de desempenho dos sistemas, frente às constatações das falhas de uso, operação ou manutenção confrontando-se com as condições previstas em projeto e construção cujos dados e informações estejam disponíveis.

São elementos observados no trabalho de inspeção predial que devem ser considerados na avaliação da manutenção: falhas constatadas; não conformidades registradas nos documentos analisados e pertinentes à manutenção; não conformidades em relação ao disposto na norma NBR 5674 (ABNT, 2012) e às recomendações da construtora indicadas nos manuais de uso, operação e manutenção (se existentes); organização das prioridades quanto às ações necessárias ao desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos.

Também, deverá ser observado o atendimento à norma NBR 5674 (ABNT, 2012) no que diz respeito às responsabilidades pela manutenção da edificação.

Além disso, devem ser analisadas as condições de regularidade do uso, consideradas as condições previstas em projeto.

5.1.35. Para a avaliação da manutenção

Para esta avaliação e atendimento ao item 4.1.1.6.3.7, especificadamente em relação a conformidade do plano de manutenção analisado e seu efetivo cumprimento e coerência com a idade dos sistemas construtivos inspecionados, seu uso regular e sua condição de exposição ambiental, tem-se:

a) Avaliação do plano de manutenção

  • Coerência do Plano de Manutenção em relação ao que foi recomendado pela construtora e o que foi especificado por fabricantes de equipamentos e sistemas inspecionados nos respectivos manuais de uso e manutenção que deve ter sido elaborado em conformidade à norma NBR 14037 (ABNT, 2011).
  • Coerência do Plano de Manutenção em relação ao preconizado em Normas e Instruções Técnicas de Engenharia específicas;
  • A adequação de rotinas e sua frequência à idade das instalações, ao uso, exposição ambiental, dentre outros aspectos técnicos que permitam ao profissional habilitado classificar a qualidade da manutenção executada.

b) Avaliação do cumprimento e execução das atividades previstas no plano de manutenção

  • Verificar se existem as condições mínimas necessárias de acesso aos equipamentos e sistemas, permitindo a plena realização das atividades propostas no Plano de Manutenção;
  • Verificar as condições de segurança para o mantenedor e usuários da edificação, durante a execução da manutenção;
  • Verificar a efetiva execução das atividades dispostas no Plano de Manutenção quanto aos procedimentos técnicos, periodicidades e demais recomendações de Normas, fabricantes e outros documentos.

5.1.36. Para a avaliação do uso

A avaliação do uso de cada sistema construtivo da edificação é parametrizada pela análise em relação ao tipo de uso previsto em projeto.

a) Em caso de inexistência de informações de projetos que estabeleçam os parâmetros operacionais e de uso de sistemas para a edificação inspecionada, o inspetor predial deverá observar as normas técnicas, dados de fabricantes, legislação específica e outros documentos que indiquem o uso adequado dos elementos, sistemas e equipamentos inspecionados;

b) A avaliação do uso é classificada em: REGULAR ou IRREGULAR, sendo que:

USO REGULAR – ocorre quando o uso está de acordo com o previsto em projetos, normas técnicas, dados de fabricantes e manual de uso, operação e manutenção;

USO IRREGULAR – ocorre quando o uso apresenta divergência em relação ao que foi previsto em projetos, normas técnicas, dados de fabricantes e manual de uso, operação e manutenção.

5.1.37. Classificação do estado aparente de desempenho dos sistemas construtivos:

O inspetor predial deve informar a classificação sobre o estado aparente de desempenho dos sistemas construtivos inspecionados mediante todas as constatações realizadas.

Adota-se nesta norma a seguinte classificação para o estado aparente de desempenho dos sistemas, conforme segue:

• Classe 1 de desempenho: Desempenho adequado ao uso - quando o sistema ou elemento não apresenta qualquer situação ou manifestação que impeça o uso normal da edificação do ponto de vista dos requisitos de segurança, habitabilidade e durabilidade;

• Classe 2 de desempenho: Desempenho que requer recomendações corretivas e/ou preventivas - quando o sistema ou elemento não apresenta situação que impeça o uso normal da edificação, não apresenta situação que prejudique a segurança, habitabilidade ou durabilidade para os usuários, mas que requer intervenções preventivas e/ou corretivas decorrentes das constatações feitas na inspeção, visando prevenir e/ou corrigir manifestações patológicas ou fatores que prejudiquem o desempenho;

• Classe 3 de desempenho: Desempenho inadequado ao uso - quando as manifestações patológicas detectadas prejudicam a segurança e/ou saúde dos usuários.

5.1.38. Redação e emissão do parecer técnico de inspeção:

O parecer técnico de inspeção predial é o documento completo resultante da inspeção realizada e deverá ter o seguinte conteúdo mínimo:

a) Identificação do solicitante ou contratante e responsável legal da edificação;

b) Descrição técnica da edificação (localização, mês e ano de início da ocupação, tipo de uso, número de edificações quando for empreendimento de múltiplas edificações, número de pavimentos, número de unidades quando edificação com unidades privativas, área construída, tipologia dos principais sistemas construtivos e descrição mais detalhada quando necessário);

c) Data das vistorias que compuseram a inspeção;

d) Documentação solicitada e documentação disponibilizada;

e) Análise da documentação disponibilizada;

f) Descrição completa da metodologia da inspeção predial acompanhada de dados, fotos, croquis, normas ou documentos técnicos utilizados ou o que for necessário para deixar claros os métodos adotados;

g) Lista dos sistemas, elementos, componentes construtivos e equipamentos inspecionados e não inspecionados;

h) Descrição das anomalias e falhas de uso, operação ou manutenção constatadas;

i) Recomendação das ações necessárias a restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos da edificação afetados por falhas de uso operação ou manutenção, anomalias ou manifestações patológicas constatadas e/ou não conformidade com a documentação analisada (considerando, para tanto, o entendimento dos mecanismos de deterioração atuantes e as possíveis causas das falhas, anomalias e manifestações patológicas)

j) Organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em conta as recomendações apresentadas pelo Inspetor Predial, conforme estabelecido no item 4.1.1.6.3.7;

k) Avaliação da manutenção dos sistemas e equipamentos e das condições de uso da edificação;

l) Classificação do estado aparente de desempenho dos sistemas construtivos;

m) Conclusões e considerações finais;

n) Data do parecer técnico de inspeção predial;

o) Assinatura do (s) profissional (ais) responsável (eis), acompanhado do nº do CREA ou do CAU;

p) Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).

5.2. Inspeção de Edifício/Predial em Garantia

Não há norma pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e nem pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), sobre a Inspeção de Edifício em Garantia, o que se tem, é pouquíssima bibliografia sobre o assunto e restritos documentos publicados.

A inspeção de edifício em garantia serve para constatar as condições técnicas da obra, que já foi entregue e se encontra em pleno uso e funcionamento dos sistemas na fase pós entrega, este no período em garantia (GOMIDE et al, 2015, P.120).

É a melhor ferramenta da engenharia diagnóstica em avaliar as garantias e direitos da edificação/usuários, sobre o ponto de vista da constatação e análise, ou seja, se efetivamente o que foi prometido pelo construtor, como atendimento as leis, normas e qualidade de obra, foi cumprido, permitindo a ciência das anomalias endógenas e incorreções técnicas legais construtivas, durante o período de garantia, servirá de respaldo para as ações do condomínio junto à construtora (GOMIDE et al, 2015, P.122).

São também considerados de responsabilidade do construtor/incorporador, quando estes, estiverem relacionados a problemas confirmados como “vício de informação”, pela inexistência, deficiência ou equívoco, nas instruções ao uso, operação e manutenção (FAGUNDES NETO, 2012).

Este tipo de inspeção é usualmente contratado por condomínios residenciais e comerciais ou ainda em menor escala por proprietários de imóveis residenciais e comerciais, visando o levantamento das anomalias construtivas existentes nas áreas comuns (no caso de condomínios) ou na edificação como um todo (nos demais caso), especialmente aquelas passíveis de serem reparadas pelas garantias contratuais e/ou legais (GOMIDE et al, 2015).

São comuns as ocorrências de vícios construtivos e/ou manifestações patológicas relacionadas as anomalias endógenas no período dos cinco primeiros anos da edificação “fase criança”, requerendo reparos de garantia. Entretanto, podem sobrevir problemas associadas à manutenção através da identificação de falhas com o decorrer do tempo, à medida que a edificação vai sendo utilizada (GOMIDE et al, 2015).

Os problemas técnicos são identificados pelo Perito/Inspetor e seus serviços contratados pelo responsável legal da edificação, para a realização das inspeções, conforme necessidade e exigência dos usuários, atendendo as leis, normas e boas práticas da construção civil (GOMIDE et al, 2015).

As inspeções realizadas poderão servir como registro a medidas cautelares e como subsídio de futura consultoria, em função das recomendações ou orientações técnicas dos reparos ou futura perícia, visando apuração das causas, servindo como suporte técnico para melhoria contínua, no âmbito da qualidade predial total da Engenharia Diagnóstica (GOMIDE et al, 2015).

As inspeções podem assumir caráter de auditoria de garantia, quando houver a necessidade da realização de comparações nas conferências de conformidades em documentos, normas, projetos, leis, dentre outros aprofundamentos (GOMIDE et al, 2015).

Os problemas técnicos visados pela inspeção de edifício em garantia, são aqueles que envolvem as anomalias endógenas (vícios construtivos), estes quando relacionados a problemas confirmados em projetos, materiais e/ou de execução (GOMIDE et al, 2015).

Não cabe confundir problemas de origem construtiva (anomalias endógenas) com aqueles decorrentes da deficiência das ações de falhas de manutenção que constituem obrigações do proprietário ou do condomínio, representado, neste último caso, pelo síndico (FAGUNDES NETO, 2012).

5.3. Diferenças nas Inspeções

Figura 3 - Diferenças entre Inspeção Predial, Inspeção de Edifício/Predial em Garantia e Inspeção de Procedência Predial

Fonte: próprio autor

5.3.1. Outros fatores peculiares a Inspeção de Procedência Predial

        1. Utilização de ATAS nas reuniões;
        2. Curso ministrado para o gestor da edificação e interessados envolvidos;
        3. Fazer referência entre o problema identificado (manifestação patológica) e a falta de manutenção não realizada, ou seja, nestes casos mostrar que não atendeu as orientações do manual das áreas comuns (manual do síndico);
        4. Registro e orientações de correções conforme incumbências das partes, edificação/condomínio (falhas de manutenção) e construtora/incorporadora (anomalias endógenas);
        5. Análise e registro do estado aparente de desempenho (comportamento em uso) por relação de itens verificados em cada ambiente;
        6. Cronograma e agendamento dos serviços.

6. A IMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO PREDIAL

É essencial elaborar e implementar o programa de manutenção corretivo e preventivo, as atenções e recursos disponíveis devem ser maiores quanto mais complexas forem as edificações, evitando padrões amadores e sem nenhuma eficácia comprovada (NBR 14037, 2011, P. 6).

Aos poucos a sociedade vem se conscientizando as importantes atividades de uso operação e manutenção dos edifícios, para garantir a durabilidade e a preservação das condições de utilização das edificações, durante a sua vida útil de projeto” (NBR 14037, 2011, P. 6).

Os acidentes prediais decorrentes de falhas na construção ou na manutenção predial vêm causando mortes e prejuízos injustificáveis, principalmente com o envelhecimento e desvalorização de nossas edificações. Desabamentos, incêndios, quedas de marquises e fachadas, vazamentos, infiltrações e tantas outras mazelas provenientes dos descuidos com a edificação, podem ser evitadas com medidas preventivas, simples, de longo prazo, pelo planejamento que se inicia na entrega do imóvel, com a implantação do plano de manutenção, que garante o bom desempenho, a segurança e o conforto dos usuários (IBAPE/SP,2005).

A importante regra de Sitter, ou “Lei dos cinco”, demonstra que a manutenção preventiva deve ser realizada conforme as periodicidades definidas, para que se tenha um custo reduzido, se compararmos a sua realização posterior ao programado, conforme figura 4.

O adiamento de uma intervenção de manutenção significa aumentar os custos diretos em uma razão de progressão exponencial de base cinco. Como mostra o gráfico, se em t2 o custo de intervenção é igual a R$5,00, em t3 será de R$25,00, em t4 será R$125,00.

Figura 4 - Regra de Sitter ou “Lei dos cinco”

Fonte: SITTER, 1984 apud CLUBE DE ENGENHARIA, 2013

É inviável sob o ponto de vista econômico e inaceitável sob o ponto de vista ambiental considerar as edificações como produtos descartáveis, passíveis da simples substituição por novas construções quando os requisitos de desempenho atingem níveis inferiores àqueles exigidos pela ABNT NBR 15575 Partes 1 a 6. Isto exige que a manutenção das edificações seja levada em conta, tão logo elas sejam colocadas em uso (NBR 5674, 2012, P. 6).

“Significando custo relevante na fase de uso da edificação, a manutenção não pode ser feita de modo improvisado, esporádico ou casual. Ela deve ser entendida como um serviço técnico perfeitamente programável e como um investimento na preservação do valor patrimonial” (NBR 5674, 2012, P. 6).

6.1. Incubências do Gestor legal da edificação ou Síndico  e usuários

Incumbência ou encargo, é de responsabilidade do proprietário de uma edificação, síndico ou empresa terceirizada responsável pela gestão da manutenção, deve atender a esta norma, às normas técnicas aplicáveis e ao manual de operação, uso e manutenção da edificação (NBR 5674, 2012, P. 9).

As edificações são o suporte físico para a realização direta ou indireta de todas atividades produtivas, portanto, para alcançarem maiores tempos de vida, necessitam de manutenções eficazes, sua durabilidade vai a favor da sustentabilidade e sua ação a favor da conservação e segurança, além de agregar um valor social fundamental. Todavia, as edificações devem resistir aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades técnicas iniciais (NBR 5674, 2012, P. 6).

A omissão em relação à necessária atenção para a manutenção das edificações pode ser constatada nos frequentes casos de edificações retiradas de serviço muito antes de cumprida a sua vida útil projetada (VUP), causando muitos transtornos aos seus usuários e um sobrecusto em intensivos serviços de recuperação ou construção de novas edificações (NBR 5674, 2012, P. 6).

A norma NBR15575 reforça as garantias ao desempenho, estabelece com clareza a responsabilidade dos usuários pela manutenção, que é um pressuposto para que a vida útil seja atingida, cuja realização também deverá ser apurada em qualquer perícia (CBIC, 2013).

A elaboração e a implantação de programa de manutenção corretiva e preventiva nas edificações, além de serem importantes para a segurança e qualidade dos usuários, são essenciais para a manutenção dos níveis de desempenho ao longo da vida útil projetada (VUP) (NBR 5674, 2012, P. 6).

Não basta a manutenção simples ou sem critérios de eficiência, é necessária uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados em um sistema na gestão da manutenção, segundo uma lógica de controle de qualidade e de custo” (NBR 5674, 2012, P. 6).

Consigna que compete ao síndico diligenciar a conservação e guarda das partes comuns, zelar pela prestação de serviços que interessam aos possuidores, ou seja, é sua responsabilidade conservar o condomínio em boas condições de segurança, proteção, salubridade e conforto, cuja principal diligência para tanto é a manutenção (CÓDIGO CIVIL, 2002).

É de responsabilidade do gestor legal da edificação/síndico a guarda com segurança e conservação de todos os documentos da edificação, técnicos, administrativos e os relacionados ao uso, operação e manutenção. A qualidade da documentação técnica produzida ao longo das fases de projeto e execução e seu direcionamento para esclarecer dúvidas relativas às etapas de conservação, uso e manutenção, e da operação dos equipamentos sistematizadas na forma de manuais das edificações tem sido outro instrumento para melhorar a comunicação no processo (NBR 14037, 2011, P. 6).

6.2. Vida Útil de Projeto (VUP)

Na figura 5 pode-se verificar a influência das ações de manutenção em uma edificação, as quais são necessárias para garantir ou prolongar a vida útil de projeto (VUP). A Norma de desempenho chama atenção para o fato de que “é necessário salientar a importância da realização integral das ações de manutenção pelo usuário”, destacando que se este não realizar a manutenção indicada corre-se o risco de a VUP não ser atingida (NBR 15575, 2013).

Figura 5 - Desempenho com e sem  Manutenção

Fonte: Revista Técnico Científica, 2013.

“Vida útil de projeto (VUP) é o período estimado de tempo em que um sistema é projetado para atender aos requisitos de desempenho estabelecido desta norma, desde que cumprido o programa de manutenção previsto no manual de operação, uso e manutenção” (NBR 14037, 2011, P. 9).

Para se atingir vida útil de projeto (VUP), são necessárias análises e relevantes atitudes desde do momento da escolha do terreno, este não estar contaminado, por exemplo, até efetivas manutenções perenes de seus sistemas construtivos, subsistemas e/ou elementos construtivos, de forma a permitir um acompanhamento sistêmico da evolução do desempenho ao longo da vida útil.

Como critério, o projeto deve especificar o valor teórico para a Vida Útil de Projeto (VUP) para cada um dos sistemas que o compõem, não inferiores aos estabelecidos na figura 6, e deve ser elaborado para que os sistemas tenham uma durabilidade potencial compatível com a Vida Útil de Projeto (VUP) (NBR 15575, 2013, P. 31).

Figura 6 – Vida Útil de Projeto (VUP)

Fonte: CBIC, 2013.

A manutenção deve ser efetiva ao processo pós entrega da obra, para se alcançar vida útil de projeto (VUP), a produção das edificações normalmente vinha sendo observada e constituída de apenas duas etapas: o projeto (algumas vezes subdividido em etapas intermediárias desde a definição conceitual do projeto até a produção de detalhes de execução) e a execução em canteiro, mas para atingir a vida útil de projeto, somente as duas etapas mencionadas não são suficientes (NBR 14037, 2011, P. 6).

  1.  

6.3. Requisitos dos usuários e Intervenientes

A ABNT NBR 15575:2013 define os seguintes aspectos como exigências do usuário de edifícios habitacionais: segurança estrutural, segurança contra o fogo, segurança no uso e na operação, estanqueidade, desempenho térmico, desempenho acústico, desempenho lumínico, saúde, higiene e qualidade do ar, funcionalidade e acessibilidade, conforto tátil e antropodinâmico, durabilidade, manutenibilidade e impacto ambiental. O atendimento aos requisitos e critérios relativos a tais aspectos pode ser questionado por usuários consumidores a qualquer momento, caso haja dúvida ou discussão sobre a qualidade da construção e o cumprimento de obrigações pelos agentes intervenientes, e sua comprovação pode ser necessária (CBIC, 2013).

O foco da NBR 15575:2013 está nos requisitos dos usuários para o edifício habitacional e seus sistemas, quanto ao seu comportamento em uso e não na prescrição de como os sistemas são construídos (CBIC, 2013).

Normas de desempenho são estabelecidas buscando atender aos requisitos dos usuários, que, no caso na norma NBR 15575, referem-se a sistemas que compõem edificações habitacionais, independentemente dos seus materiais constituintes e do sistema construtivo utilizado (CBIC, 2013).

A VUP só será alcançada se houver uma interação de responsabilidades do construtor/incorporador, somados aos cuidados pelo cliente/usuário em realizar a manutenções na edificação. A Avaliação Pós-Ocupação (APO) está centrada em dois conceitos básicos: satisfação do cliente/usuário e desempenho dos produtos e serviços. Para que a APO seja um mecanismo de melhoria no processo produtivo, seus resultados devem retroalimentar os agentes intervenientes. Entre os principais elementos analisados, encontram-se: os aspectos físicos, funcionais e comportamentais, relacionados, respectivamente, às características técnico construtivas do (s) edifício (s), às questões de funcionalidade e às atividades dos usuários no local e suas percepções com relação ao mesmo (ELALI; VELOSO, 2006).

É de responsabilidade do adquirente: a) vistoriar o bem imóvel, apontando de maneira formal, por escrito, quaisquer defeitos verificados; b) antes de tomar posse, receber o bem imóvel, constatada a inexistência de defeitos visíveis; c) usar adequadamente o bem imóvel, conforme o “Manual de Uso e Manutenção” do empreendimento recebido; d) comunicar imediatamente ao proprietário os defeitos verificados durante o uso; e) transferir ao usuário as responsabilidades definidas nas letras c) e d) deste item (NBR 5671, 1990, P.8).

É prerrogativa do adquirente: a) receber do proprietário o “Manual de Uso e Manutenção” do empreendimento; b) obter do proprietário a correção dos defeitos acusados após vistoriar o bem; c) recusar o bem, desde que fundamentalmente, quando não corrigidos adequadamente os defeitos visíveis apontados após vistoria dele; d) ter corrigidos os defeitos de construção que se apresentem até seis meses contados a partir da data de entrega do bem, através de documento comprobatório ou prazo maior que conste em cláusula de garantia, pelo executante ou responsável por esta; e) receber do proprietário garantia contra defeitos estruturais, que ameacem ou provoquem ruína, pelo prazo de cinco anos, a contar do recebimento do bem, através de documento que comprove a sua efetiva entrega; f) contratar, às suas expensas, fiscal técnico para assisti-lo na vistoria e recebimento do bem (NBR 5671, 1990, P. 8).

É de responsabilidade do usuário; a) usar adequadamente o bem, especialmente quanto ao que prescreve o “Manual de Uso e Manutenção” do empreendimento, respondendo pelos ônus decorrentes da desobediência a este item; b) comunicar imediatamente ao adquirente os defeitos verificados durante o uso; c) consultar o executante no caso de modificações ou reformas. É prerrogativa do usuário receber do adquirente o “Manual de Uso e Manutenção” do empreendimento (NBR 5671, 1990, P. 8).

Do uso e manutenção de edificações, usuário cabe obedecer às prescrições do “Manual de Uso e Manutenção” fornecido pelo executante e posto à disposição do adquirente pelo proprietário, ao tomar posse do empreendimento. Nota: Para a manutenção deve ser consultada a NBR 5674. A responsabilidade dos ônus decorrentes do mau uso, especialmente pela desobediência às prescrições do “Manual de Uso e Manutenção”, será do usuário, ficando dela eximidos o proprietário e o executante. Nos casos omissos ou duvidosos não previstos no “Manual de Uso e Manutenção”, poderá o usuário, através do adquirente, consultar sem ônus o executante. Nos casos de modificações ou reformas de obra (NBR 16280) deverá ser previamente consultado o executante, arcando o usuário com os honorários da consulta. Incorrendo a consulta prévia, cessam as responsabilidades do executante quanto a defeitos do empreendimento, mesmo os estruturais. O “Manual de Uso e Manutenção” deve conter instruções para a utilização, conservação e manutenção dos elementos que constituem o empreendimento, em especial suas instalações e equipamentos (NBR 5671, 1990, P. 10).

6.4. Manutenção predial como fator cultural

Um imóvel é planejado e construído para atender seus usuários por muito tempo, para que esta expectativa seja concretizada, torna-se primordial a prática constante da manutenção preventiva deste bem, infelizmente, essa prática ainda não é muito difundida no Brasil, ou seja, quando se fala em imóveis, poucos são os usuários que realizam a manutenção preventiva tão adequadamente quanto o fazem para outros bens, como automóveis, equipamentos eletrônicos etc. (CASTRO, 2007).

Nos países de primeiro mundo, manter o patrimônio imobiliário em boas condições de uso é uma questão cultural e rotineira, sendo que a contratação dos serviços de Inspeção Predial para elaboração de um plano para manutenção é realizada naturalmente, demonstrando a consolidação desta atividade nestes países (NEVES, 2009).

“Nos EUA e no Canadá, a inspeção predial é considerada como pré-requisito em qualquer transação imobiliária, sendo obrigatória a presença do laudo de inspeção para possibilitar assinatura dos contratos” (NEVES; BRANCO, 2009).

Nos prédios públicos desses países, pode-se verificar o certificado de inspeção predial nos quadros de avisos, e nos imóveis residenciais disponíveis para venda e locação este certificado é geralmente fixado atrás da porta, permitindo em ambos os casos ao usuário ou ao futuro morador, avaliar as condições físicas e o estado de conservação destas edificações (NEVES; BRANCO, 2009).

No Brasil, o meio técnico vem fazendo sua parte com a elaboração de normas técnicas e treinamentos. Já o poder público, no entanto, caminha a passos lentos e pouco tem colaborado para a disseminação e implementação dessa relevante fiscalização técnica, sendo poucos os municípios que adotaram legislação específica para a implantação da inspeção predial, sem contar que a falta de leis a favor da manutenção predial, prejudica muito a uniformalização de conceitos e diretrizes para as inspeções (GOMIDE, 2006).

Apresentado no XV COBREAP, pela Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP, no ano de 2009, o estudo sobre acidentes ocorridos em edificações com mais de trinta anos faz uma relação entre “causa/efeito” dos acidentes e a forte relação com a Manutenção Predial. O estudo evidencia que 66% das prováveis causas e origens dos acidentes estão diretamente relacionadas à deficiência ou à ausência de manutenção, à perda precoce de desempenho e à deterioração acentuada; e 34% dos acidentes possuem causa e origem relacionadas a vícios construtivos, denominados “anomalias endógenas” (PUJADAS; KALIL, 2011).

Figura 7 – Estudo sobre acidentes ocorridos em edificações com mais de trinta anos, faz uma relação entre “causa/efeito” dos acidentes e a forte relação com a Manutenção Predial.

Fonte: IBAPE/SP, 2009.

Distribuição da incidência dos acidentes prediais por tipo de origem. Estudo sobre acidentes ocorridos em edificações com mais de trinta anos, com base em dados de conhecimento comum, publicados pela imprensa, e colaboração do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo, Figura 7.

Resultado apresentado no XIV COBREAP pela Engª Flávia Pujadas, demonstrando estatisticamente um alto percentual da não realização aos cuidados das manutenções (falhas), observa-se que o  resultado está direcionado há edificações comerciais, tendo estes maiores recursos financeiros e técnicos se comparados as edificações residênciais:

Figura 8 – Distribuição da incidência de falhas e anomalias em edificações comerciais quanto a origem.

Fonte: XIV COBREAP, 2007.

7. CONCLUSÕES

A Inspeção de Procedência Predial é uma ferramenta técnica com propósito administrativo, ou seja, a intensão do desenvolvimento dos trabalhos não são para a geração de relatórios, pareceres ou laudos para o uso jurídico e sim na solução de uma edificação que atenda aos requisitos dos usuários, na conscientização dos bons hábitos do uso, operação, manutenção, nas orientações técnicas e elenca informações preciosas para a construtora/incorporado para objetivar a obra com qualidade e outras futuras, conforme exigência de lei e normas pertinentes.

Após a análise da importância da manutenção e dos construtores/incorporadores em atender aos requisitos dos usuários, conclui-se que culturalmente o brasileiro não tem o hábito em desenvolver uma adequada manutenção de suas edificações e por outro lado, constata-se a entrega de edificações em sua maioria residências, com problemas de vícios na execução, projeto e/ou nos materiais (anomalia endógenas), acompanhados de vícios ocultos, que se manifestam posterior a entrega da edificação.

O alcance a durabilidade e Vida Útil de Projeto (VUP) só será possível se tivermos garantidas as incumbências e responsabilidades dos intervenientes, a falta de conhecimento dos gestores das edificações reforça em não atenderem a um sistema de gestão de manutenção conforme exigência da NBR5674 e somadas a falta de orientação não eficaz por parte da construtora em relação ao uso, operação e manutenção, conforme exigência da NBR14037. Esta realidade tem proporcionado muitos confrontos jurídicos entre gestores de edificações/condomínios e construtores/incorporadores, portanto a Inspeção de Procedência Predial é recomendada como redutor ou solução destes problemas, a recomendação é que seja realizada próximo do 2º. (segundo) ano e novamente no 4º. (quarto) ano da edificação, período este em garantia e de intensiva sensibilidade na relação das partes.

A Inspeção de Procedência Predial é a base necessária para que os gestores legais iniciem a cultura da conservação e segurança da edificação, realiza orientações técnicas do uso, operação, manutenção, garantia, reforma, segurança e constata conformidade ou não de desempenho dos sistemas, subsistemas, elementos e componentes construtivos, registra as anomalias endógenas para providências de correção pela construtora, com a intensão que estas soluções e ações perpetue para toda a vida da edificação e sua prática seja incorporada a edificação.

A Inspeção de Procedência Predial foi criada pelo mesmo autor em novembro de 2013, tema do trabalho técnico-científico aprovado e apresentado no XVIII Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias (COBREAP) em Belo Horizonte no dia 01/10/2015, desta data até a presente, foram realizadas as Inspeções de Procedência Predial em 12 condomínios residenciais no Estado de São Paulo, vale ressaltar, não há registros de nenhum caso que tenha sofrido ações entre as partes, relacionadas as divergências às falhas, anomalias ou garantias, até a presente data. É evidente, que esta quantidade não é suficiente para tirar uma conclusão definitiva a respeito do assunto, entretanto, fica clara ser uma estimativa relevante, comprovatória a necessidade e eficácia da ferramenta técnica.

Há muito a ser lapidado e assunto não esgotado, mas houve uma boa evolução e melhorias até a presente data, resultados promissores pertinentes para as construtoras/incorporadoras e para edificações/condomínios. Portanto torna-se importante que se amplie o conhecimento acerca dessa ferramenta da engenharia diagnóstica em trabalhos futuros.

8. REFERÊNCIAS

ARISTOTELES, 300 a.C. apud SECAD (Secretaria de Educação Continuada, Alfabetização e Diversidade). Pensar o Ambiente: bases filosóficas para a Educação Ambiental, 2007. Disponível em: http://portal.mec.gov.br/secad/arquivos/pdf/educacaoambiental/pensar_ambiente.pdf. Acesso em: 10/04/2018.

ASPEUR (Associação Pró-Ensino Superior em Novo Hamburgo). Metodologia do trabalho científico: métodos e técnicas da pesquisa e do trabalho acadêmico, 2º edição, C. Prodanov e E. Freitas, 2013, p. 35. Disponível em: https://www.passeidireto.com/arquivo/18756618/metodologia-do-trabalho-cientifico/. Acesso em: 28/03/2018.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. CE-02 140.02. Inspeção Predial: diretrizes, conceitos, terminologia, critérios e procedimento. Rio de Janeiro. s.d.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14037. Manual de Operação, uso e manutenção das edificações – Conteúdo e recomendações para elaboração e apresentação. Rio de Janeiro. 2014.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 15575. Edificações habitacionais – Desempenho. Rio de Janeiro. 2013.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 16280. Reforma em edificações, sistema de gestão de reformas. Rio de Janeiro. 2015.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5671. Participação dos intervenientes em serviços e obras de engenharia e arquitetura. Rio de Janeiro. 1991.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5674:2012. Manutenção de edificações, requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Rio de Janeiro. 2012.

CARDOSO, Alex S. Inspeção de Procedência Predial. 30f. Anais do XVIII Congresso de Engenharia de Avaliação e Pericias – XVIII COBREAP. Belo Horizonte. 2015.

CASTRO, Ulisses Resende – Importância da Manutenção Predial Preventiva e as Ferramentas para sua Execução. Belo Horizonte – MG, 2007, P.7. Disponível em: http://pos.demc.ufmg.br/novocecc/trabalhos/pg1/Monografia%20%20Ulisses%20Castro.pdf.Acesso em: 10/04/2018.

CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção). Desempenho de Edificações Habitacionais, Guia orientativo para atendimento à norma ABNT NBR 15575. Brasília, 2013. Disponível em: https://www.cbic.org.br/arquivos/guia_livro/Guia_CBIC_Norma_Desempenho_2_edicao.pdf. Acesso em: 29/04/2018.

CLUBE DE ENGENHARIA. Falta de manutenção coloca em risco vidas e patrimônios, 2013. Disponível em: http://www.portalclubedeengenharia.org.br/info/falta-de-manutencao-coloca-em-risco-vidas-e-patrimonios. Acesso em: 17/04/2018.

CÓDIGO CIVIL, ITEM V DO ARTIGO 1348, 2002, https://brasil.mylex.net/legislacao/codigo-civil-cc-art1348_5610.html. Acesso em: 14 abril 2018.

CONFEA (Conselho Federal de Engenharia e Agronomia). LEI Nº 5.194, DE 24 DEZ ,1966. Disponível em: http://normativos.confea.org.br/ementas/visualiza.asp?idEmenta=25. Acesso em: 10/04/2018.

DICIONÁRIO INFORMAL ON LINE DE PORTUGUÊS. Procedência, 2011. Disponível em: https://www.dicionarioinformal.com.br/proced%C3%AAncia/. Acesso em: 03/05/2018.

ELALI, G. A.; VELOSO, M. F. 2º. Simpósio Brasileiro de Qualidade do Projeto no Ambiente Construído. Disponível em: http://www.iau.usp.br/ocs/index.php/sbqp2011/sbqp2011/paper/viewFile/357/132/. Acesso em: 28/03/2018.

GOMIDE, Tito, Inspeção Predial. X COBREAP – Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia). Porto Alegre,1999.

GOMIDE,T.LF, FAGUNDES NETO, J.C.P. e GULLO, M. A., Engenharia Diagnóstica em Edificações, Editora PINI, 2009.

IBAPE/Nacional (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia). Norma de Inspeção Predial. São Paulo, 2012.

IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Estado de São Paulo). Inspeção Predial: check up predial, guia da boa manutenção. São Paulo, 2005.

IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia). Norma de Inspeção Predial. São Paulo, 2014.

LARA, A. J.; NEVES, D. R. R. Estratégia da inspeção predial. Disponível em: http:// www.ibapemg.com.br/arquivos/download/39_arquivo.pdf. Acesso em: 11/05/2018.

LEÃO ADVOGADOS ASSOCIADOS. Imoveis Entregues Com Vícios Pela Construtora. Brasília, 2018. Disponível em: http://www.leaoadvogados.com.br/imoveis-entregues-com-vicios-pela-construtora/. Acesso em: 21 abril 2018.

MOBUSS CONSTRUÇÃO. Desafios da assistência técnica na construção civil. Disponível em: https://www.mobussconstrucao.com.br/blog/2015/07/desafios-da-assistencia-tecnica-na-construcao-civil/. Acesso em: 14 abril 2018.

NETO, Fagundes. NBR 5674 – julho 2012 – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção – CONSIDERAÇÕES. Disponível em: https://www.institutodeengenharia.org.br/site/2012/08/09/nbr-5674-julho-2012-a-requisitos-para-o-sistema-de-gestao-de-manutencao-a-consideracoes/. Acesso em: 17/04/2018.

NEVES, D. R. R.; BRANCO, L. A. M. N. Estratégia de inspeção predial. Disponível em: http://www.fumec.br/revistas/construindo/article/download/1733/1103. Acesso em: 18/04/2018.

OLIVEIRA, D. F., Levantamento de Causas de Patologias na Construção Civil, Projeto de Graduação, UFRJ, Escola Politécnica, Curso de Engenharia Civil, Rio de Janeiro, 2013.

PUJADAS, F. Z. A. Inspeção Predial: Ferramenta de Avaliação da Manutenção. COBREAP (Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias), 2007, Salvador. Anais... Salvador: IBAPE, 2007.

PUJADAS, F. Z. A; KALIL, M. L. Maioria de acidentes prediais é causada por falhas de manutenção. Construção Mercado, ed. 96, jul. 2009. Disponível em: . Acesso em: 24/04/2018.

REVISTA TÉCNICO CIENTÍFICA. Desempenho, durabilidade e vida útil das edificações: Abordagem geral, 2013. Disponível em: http://creaprw16.crea-pr.org.br/revista/Sistema/index.php/revista/article/view/14/10. Acesso em: 10/04/2018.

SINDUSCON-RIO. Guia Nacional Para a Elaboração do Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações. Disponível em: http://www.sinduscon-rio.com.br/informes-e-publicacoes/. Acesso em: 14/03/2018.

9. ANEXOS

9.1. ANEXO 1

Estado de conservação do imóvel - Método de Heidecke

Este método leva em consideração o estado de conservação da benfeitoria.

Sabe-se que uma benfeitoria regularmente conservada se deprecia de modo regular, enquanto que outra malconservada se deprecia mais rapidamente.

O estado de conservação da edificação deve ser classificado segundo a graduação que consta do quadro ao lado, proveniente do estudo de Heidecke:

9.2. ANEXO 2

Informativo

DOCUMENTAÇÃO A SER ANALISADA - sugestão da comissão de estudos da ABNT para Inspeção Predial (CE-02 140.02).

Recomenda-se analisar, quando disponíveis e existentes, os seguintes documentos administrativos, técnicos, manutenção e operação da edificação.

A lista apresentada deve ser adequada pelo profissional de inspeção em função do tipo e complexidade da edificação, de suas instalações e sistemas construtivos e ainda pelas características das exigências legais do estado e município.


1 Em termos da lógica de um sistema de inspeção, a Inspeção Predial descrita nessa norma ocupa a função de um exame clínico geral, de maior alcance e menor profundidade, que avalia as condições globais da edificação e detecta a existência de problemas de conservação ou funcionamento, com base em uma análise fundamentalmente sensorial por um especialista. A partir desse exame geral se tomam decisões e encaminhamentos que podem incluir inspeções prediais especializadas, ensaios de maior complexidade ou outras ações para que se possa aprofundar e refinar o diagnóstico. Os procedimentos e recomendações para as inspeções prediais especializadas não estão cobertos pela presente norma.

2 Constata-se, pela definição acima, que a avaliação de desempenho realizada durante a Inspeção Predial não tem por objetivo nem se detém em verificar se a edificação e seus sistemas atendem aos requisitos da NBR 15575, dado que essa condição, para edificações novas, deve ser atestada pelo fabricante e não se aplica a edificações anteriores à vigência da norma ou não cobertas em seu escopo.

3 Em termos da lógica de um sistema de inspeção, a Inspeção Predial especializada ocupa a função de exame especializado, para avaliação de condições particulares de um sistema ou subsistema da edificação (instalações, estrutura portante, fachadas, etc.). Os procedimentos e recomendações para realização de Inspeções Prediais especializadas de diferentes sistemas e subsistemas são específicos e não estão cobertos pela presente norma.

4 Além das definições de projeto, das características dos materiais e da qualidade da construção como um todo, interferem na vida útil o correto uso e operação da edificação e de suas partes, a constância e efetividade das operações de conservação (incluindo as operações de manutenção definidas no Plano de Manutenção), as alterações climáticas e de níveis de poluição no local da edificação, as mudanças no entorno da edificação ao longo do tempo (incluindo variações no trânsito de veículos, realização de obras de infraestrutura ou de expansão urbana nos arredores, etc.). As negligências no atendimento integral dos programas definidos no Manual de Uso, Operação e Manutenção da edificação, bem como ações anormais do meio ambiente, irão reduzir o tempo de vida útil, podendo este ficar menor que o prazo teórico calculado como Vida Útil de Projeto (ABNT NBR 15575).

5 A VUP é uma estimativa teórica de tempo que compõe o tempo de vida útil. O tempo de VU pode ou não ser atingido em função da eficiência e registro das manutenções, de alterações no entorno da obra, fatores climáticos, etc. (ABNT NBR 15575).

6 Convém que os profissionais habilitados possuam capacitação na área específica e com instruções complementares sobre desempenho das edificações, patologia das edificações, manutenção predial e/ou temas correlatos.


Publicado por: Alex de Souza Cardoso

O texto publicado foi encaminhado por um usuário do site por meio do canal colaborativo Monografias. O Brasil Escola não se responsabiliza pelo conteúdo do artigo publicado, que é de total responsabilidade do autor. Para acessar os textos produzidos pelo site, acesse: http://www.brasilescola.com.